답답한 빌딩숲 사이, 햇살 한 줄기조차 찾기 힘든 아침, 창밖을 내다보면 펼쳐진 낯선 이웃의 거실,이러한 불편한 주거 환경, 용적률 건폐율과 관련 있습니다. 이는 우리의 주거 환경, 삶의 질, 심지어 행복까지 결정하는 중요한 요소인데요. 특히 재개발과 재건축 투자에 관심이 있는 분들은 건폐율과 용적률에 대해 잘알고 계셔야 합니다.
용적률 건폐율
용적률이 높을수록 건물을 높게 지을 수 있습니다. 그리고 건폐율이 높을수록 더 촘촘히 지을 수 있어서 일반분양분이 많아지고 그만큼 수익성이 커질 수 있는데요. 내가 가지고 있는 토지에 건물을 짓는다고 생각했을 때, 내 마음대로 50층 100층까지 지을 수 있을까요? 또 토지가 100m2라고 한다면 바닥면적을 100m2만큼 꽉 채워서 건물을 지을 수 있을까요? 정부에서 공공복리를 위해 규제하고 있기 때문에 땅을 소유하고 있다고 건물을 마음대로 지을 수 있는 건 아닙니다.
건폐율이란?
먼저 건폐율부터 알아보겠습니다. 건폐율은 토지 면적 중 건물 바닥 면적이 얼마나 차지하고 있는지를 의미합니다. 즉 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 뜻합니다. 만약 100m2의 토지에 건물 면적을 30m2만 지을 수 있으면 건폐율은 30%입니다. 60m2까지 지을 수 있다면 60%가 되는 것이고요. 건물을 넓게 짓는 것이 아무래도 토지의 효율성 면에서는 더 좋습니다. 그렇다고 건폐율이 높은게 마냥 좋은 것은 아닙니다.
만약 너도나도 건폐율 100퍼센트로 건물을 짓게 된다면 건물끼리 빈틈없이 따닥따닥 붙어있게 되겠죠. 만약 아파트라면 양옆으로 이웃집에서 서로 무엇을 하는지 다 보일겁니다. 사생활 침해가 우려되어 창문을 열기도 힘들고 그로 인해 통풍도 잘되지 않을 겁니다. 그리고 햇볕도 잘 들지 않고 조망권도 해치며 쾌적한 생활을 하기 어려울 수 있습니다.
그리고 혹시라도 불이 났을 경우도 건물들이 너무 붙어있어 공간이 많이 없다면 소방차가 진입하기 힘들어집니다. 따라서 안전을 위해서라도 상가나 주택 밀집 지역 같은 곳은 건폐율이 높으면 안 되는 것입니다. 이렇듯 건폐율이 너무 높으면 여러가지 문제점이 발생하기 때문에 제한을 두는 것입니다.
용적율이란?
다음으로 용적률에 대해 알아보겠습니다. 용적률은 건물을 몇 층까지 얼마나 높게 지을 수 있는지에 대한 개념입니다. 용적률이란 건물 전체의 연면적을 토지의 넓이에 나눈 비율입니다. 예를 들어 백평의 땅에 50평 건물을 3층으로 지으면 용적율 150%, 6층으로 지으면 300%가 되는 것입니다. 용적률도 마찬가지로 지역과 용도에 따라 한도 제한을 받습니다.
용적률에 따라서 거주환경의 질이 달라질 수 있는데요. 대체로 500%가 넘어가면 동 간격이 좁아 보이고 답답해 보이는 경향이 있습니다. 옛날에 지어진 아파트들은 대체로 용적률이 낮아 저층인 경우가 대부분인데 확실히 높이가 낮으면 보다 쾌적하고 여유 있어 보입니다.
용적율은 재건축 시 사업성을 판단하는 지표로도 활용됩니다. 저층 아파트를 새롭게 지을 때 몇 층까지 올라가는지에 따라 수익성이 달라지기 때문입니다. 높게 지을수록 분양 세대 규모가 늘어나기 때문에 수익성만 본다면 용적률이 높을 수록 좋습니다. 늘어난 세대만큼 분양할 수 있고 그만큼 분양 대금이 늘어나 재건축 비용 충당할 수 있기 때문입니다.
정리
정리하면 건폐율은 토지 면적에 비해 건축물의 면적을 얼만큼 지을 수 있느냐이고, 용적률은 땅의 면적 대비 각 층의 합인 연면적이 얼마인지를 나타냅니다. 지역과 용도에 따라서 산정되는 용적률과 건폐율 비율이 다르기 때문에 만약 재개발 재건축 투자를 하게 된다면 내가 관심 있는 지역이 어떤 용도인지 정확하게 확인해야 합니다.
※용적률 건폐율 확인방법
1.행정안전부 자치법규정보시스템
상단 검색창에 “지역명” + “도시계획조례”를 입력합니다. (예: “서울특별시 도시계획조례”)
검색 결과에서 “도시계획조례”를 클릭합니다.
조례 내용에서 “건폐율”, “용적율” 관련 조항을 찾아봅니다.
2.지자체 홈페이지
홈페이지 검색창에 “건폐율”, “용적율”을 입력합니다.
관련 정보 제공 페이지를 찾아봅니다.
페이지에서 주소 또는 지번을 입력하여 해당 지역의 건폐율, 용적율을 확인합니다.
토지에는 많은 규제가 있으니 좋은 투자처가 있다면 꼭 해당 땅의 용도에 따라 어떤 부분이 제한되는지 잘 알아보시는 것이 중요합니다. 해당 지자체 담당부서에 방문해서 내가 구입하는 목적에 맞게 활용할 수 있는 용적률 건폐율을 꼼꼼하게 확인하시기를 바랍니다.
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