최근 뉴스에서 역전세 등으로 보증금을 돌려받지 못한 안타까운 사연들을 많이 접할 수 있습니다. 혹시라도 이런 불행이 나에게도 생기지 않을까 불안하신 분들도 많으실 텐데요. 혹시라도 있을 사고에 대비해 전세금 반환 지연에 대처하는 꿀팁에 대해 알아보겠습니다.
<목차>
- 전세 계약 만료 전 5~6개월 전 통보하기
- 집주인 압박하기
- 임차권 등기설정
- 전세금 반환 소송
전세금 반환 지연 대처 방법
전세 계약 만료 전 5~6개월 전 통보하기
계약이 끝나기전 6개월에서 2개월 사이에 갱신하지 않는다는 의사를 집주인에게 전달해야 하는데요. 법적으로 2개월 전까지만 알려주면 되지만 집주인이 미리 대비할 수 있게 최대한 넉넉하게 의사를 전달 하는 것이 좋습니다. 통보한 내용을 전화 녹취를 해놓거나 카톡이나 문자, 이메일 등 근거를 남겨 놓아야 합니다. 만약 임대인과 임차인 모두 아무 말 없이 이 기간을 넘기면 묵시적 갱신이 되어 동일 조건으로 계약이 연장됩니다. 자동 갱신이 되었다면 세입자는 건물주에게 해지 통보를 하고 나서 3개월 뒤에 계약을 해지할 수 있는 점 참고하시면 되겠습니다.
집주인 압박하기
집주인이 돈이 없다고 다음 세입자를 구해서 돈을 주겠다고 하는 경우가 많습니다. 이런 말이 나오기 전에 계약 해지 의사를 전달할 때 단호하게 만기일에 나갈 테니 정확히 보증금을 돌려달라고 얘기해야 합니다. 그래도 임대인이 보증금 반환이 어렵다고 하면 만기일에 돈을 돌려받지 못하면 강력하게 조치를 취하겠다고 강력하게 말하는 것이 좋습니다. 만약 만기일에 보증금 반환이 되지 않으면 임차권 등기 명령 신청을 할 거고 그렇게 되면 다음 세입자를 구하기 힘들어질 수 있음을 단호하지만 정중하게 전달합니다. 이때 전화나 문자, 카톡 등으로 증거를 남겨 놓고 내용증명 등을 통해 심리적으로 집주인을 압박해야 합니다.
하지만 무작정 집주인을 완전히 적으로 돌리는 것은 내 보증금 반환에 도움이 되지 않습니다. 보증금을 돌려받지 못하면 잔금을 치를 수가 없고 계약금을 날릴 수 있는 상황을 충분히 설명합니다. 그리고 그동안 행복한 추억이 많이 쌓인 집에서 좋은 기억으로 나가고 싶다고 진솔하게 마음을 전달할 필요가 있습니다. 또한 내가 직접 부동산을 만나 주변시세를 확인해서 전세보증금을 더 낮춰서 다음 세입자를 빨리 구할 수 있게 집주인을 설득하고 임대인이 거래하는 부동산 말고도 여러 부동산에 집을 내놓을 수 있게 적극적으로 나서는 것이 좋습니다.
끝까지 못 돌려받으면 소송을 하는 방법도 있지만 장기간 스트레스를 받을 것을 생각하면 집주인을 잘 설득해서 최대한 전세금을 반환 받는 것이 현명한 방법입니다.
임차권 등기설정
만약 만기일이 지났는데도 전세 보증금 반환 받지 못했는데 부득이하게 이사를 가야 한다면 임차권 등기 설정을 해야합니다. 임차권 등기란 전세 만기 이후에 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때 임차인이 단독으로 등기하는 것입니다. 이사를 나가지만 기존의 전입신고, 확정일자 효력을 유지해서 우선변제권을 유지하는 것입니다.
여기서 주의해야 할 점은 법원에 임차권 등기 신청 후 반드시 등기부 등본에 임차권 등기 설정되어 있는지 확인 후 이사를 나가야 합니다. 만약 아직 설정 되지 않았는데 이사를 하게 되면 취득했던 대항력과 우선 변제권이 효력을 잃어 전세금을 돌려받지 못할 수있습니다.
임차권 등기설정을 하기 위해서는 전세 계약서와 계약 해지 및 보증금 반환 요청을 한 문자나 카톡 등 내용을 준비합니다. 그리고 주민등록초본과 등기부 등본 기타 송달료 인지세 등의 영수증을 첨부해서 법원에 신청하면 됩니다. 절차가 번거로우시면 가까운 법무사를 사무실을 이용하셔도 됩니다.
전세금 반환 소송
만약 임대인이 끝까지 전세금을 돌려주지 않으면 마지막 방법으로 법적인 절차를 진행해야 합니다. 법적 수단으로는 지급명령과 전세보증금 반환 소송이 있는데요. 만약 임대인의 반환 거부 의사가 명확할 때는 지급명령절차는 건너뛰고 바로 소송으로 진행하는 것이 시간을 단축시킬 수 있습니다. 지급 명령 신청후 임대인이 내용을 송달받고 2주 안에 이의신청 하지 않으면 집이 경매로 넘어가기 때문에 소송에 비해 절차는 간편합니다. 하지만 집주인의 주소가 확실하지 않거나 연락이 안 되면 2달 이상 걸릴 수 있기 때문에 이 단계를 건너뛰는 것입니다.
소송은 임차인이 주소 관할 지방법원 민사과에 소장을 접수하면 됩니다. 여기서 승소하면 집행문과 판결문을 받은 후 경매 신청을 할 수 있습니다. 경매로 낙찰 후 배당요구와 권리신고를 통해 전세보증금을 돌려받으면 됩니다. 그리고 전세금을 돌려받지 못해 계약금을 날린 경우 집주인이 전액 손해를 배상해야 합니다. 또한 임차권 등기를 한 후에 이사를 하게 되면 전세금에 대한 지연 이자가 연 5퍼센트가 발생이 되고요. 법원의 지급 명령서를 받고도 전세금 돌려주지 않는다면 기존 5%였던 지연 이자가 12%까지 인상됩니다.
임대인이 차용증을 써줄 테니 본인을 믿고 며칠만 기다려달라고 하는 경우가 있을 수 있습니다. 절대로 집주인 말만 믿고 이사를 하면 안 됩니다. 최소한 5-6개월 전 계약 해지 계약에 대한 연장이 없다는 의사를 밝혔을 때 집주인의 반응을 자세하게 살펴보시고 등기부등본도 다시 확인해서 근저당이 잡혀있는 건 없는지 확인해 보셔야 합니다. 집주인에게 확답을 받거나 새로운 세입자와 계약 체결이 되는 것을 확인하고 일을 진행하는 것이 좋지만 내가 원하는대로 일이 흘러가지 않을테니 만약의 사태에 대비해 위 내용을 참고하셔서 최대한 피해 없도록 하시길 바랍니다.
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