요즘 뉴스를 보면 전세사기를 당한 안타까운 피해자들의 사연이 끊임없이 나오고 있습니다. 특히 사회 초년생이나 저소득층은 피해가 더 클 수 밖에 없습니다. 이런 일이 혹시라도 나에게 생기지는 않을지 걱정되는 분들이 많으실텐데요. 오늘은 전세사기 안당하는 법과 전세사기 유형에 대해 알아보도록하겠습니다.
전세사기 안당하는 법 및 유형
1.공인중개사 가담형
부동산 중개인이 세입자에게 월세를 전세로 속여서 중간에서 보증금을 가로채는 수법입니다. 공인중개사가 임대인의 대리인이라고 주장하면서 계약을 진행하며 임차인과는 전세 계약을 맺고 집주인에게는 월세 계약이라고 하면서 중간에서 보증금을 빼돌리며 모두를 속이는 거죠.
이런 일을 막기 위해서는 처음부터 공인중개사가 정상적으로 등록된 중개인이 맞는지 확인해야 합니다. 생각보다 무자격자나 자격증을 빌려서 중개사무소를 운영하는 경우가 많습니다. 중개인은 과실이나 고의로 인해 계약자가 금전적 피해를 입었을 경우 손해를 보증하는 부동산 공제증서를 발급받을 의무가 있습니다.
가장 쉽게 확인하는 방법은 사무실에 방문해보는것입니다. 부동산 개업을 할 때는 실제 사무소 주소가 있어야지 등록 가능합니다. 우선 간판에 대표자 성함이 들어가고 공인중개사 사무소나 부동산 중개라는 단어가 들어가 있는지 체크해봅니다.
그리고 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증원부, 중개보수요율표, 업무보증서류 이 네가지 서류가 있어야 합니다. 보통 벽면에 걸어두는 경우가 많으니 쉽게 확인해볼수 있습니다. 자격증에는 사진이 있으니 계약을 진행하는 사람과 일치한지 확인합니다. 혹시라도 상담을 해보고 자격증이 없다면 거래사고를 예방하기 위해 대표공인중개사를 통해 진행하겠다고 요청하는 것이 좋습니다.
그리고 국토부가 운영하는 국가공간정보포털에서 부동산중개업조회 메뉴를 통해 등록된 공인중개사 여부를 확인할 수 있습니다. 해당 부동산 사무소 대표의 성명과 주소 , 전화번호 , 등록일자 및 보증보험 가입 여부를 확인할 수 있습니다. 정상적으로 영업중인지 규정위반으로 업무정지를 받은 상태인지 확인할 수 있습니다. 만약 설명들은 내용과 실제 확인한 내용이 다르다면 해당 사무소와는 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.
2.이중계약
임대관리업체나 월세 세입자가 주민등록증 등을 위조해서 집주인인척 이중계약을 하는 경우도 있습니다. 이런 불상사를 막기 위해서는 집주인과 직접 계약을 맺는 것이 좋으나 불가피하게 대리인과 계약을 해야 한다면 인감도장이 날인된 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 그리고 집주인과 반드시 통화를 해서 계약내용을 확인하고 문자나 카톡 등으로 남겨 놓는 것이 좋습니다. 또한 보증금은 반드시 임대인 명의의 통장으로 입금해야 합니다.
3.전입신고와 대항력의 하루차이를 악용한 집주인 대출
세입자가 주택을 점유하고 전입신고를 하고나면 대항력은 그 효력이 다음날 부터 발생합니다. 대항력이란 소유자가 변경되어도 계약기간 동안 거주할 수 있고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 만약 집주인이 세입자가 전입신고를 한날 은행에 주택을 담보로 대출을 신청하면 저당권 설정 등의 등기는 즉시 효력이 발생하기 때문에 대출보다 임차인의 보증금이 후순위로 밀려나게 됩니다. 이를 악용하는 사례가 종종 있기 때문에 특약사항에 세입자가 대항력을 갖기 전까지 권리사항에 변동이 없어야 한다 등의 특약사항을 추가하는 것이 안전합니다.
4.깡통전세
깡통주택은 보증금과 대출금을 합한 금액이 주택 가격의 80%가 넘는 집을 말합니다. 보통 이런 주택은 임대인이 갭투기를 통해 사는 경우가 많습니다. 주택 매매가에서 전세금을 뺀 가격을 은행 대출을 받아서 집을 사는거죠. 실제 임대인이 융통할 수 있는 돈은 거의 없습니다. 따라서 혹시라도 집이 경매에 넘어가거나 주택 가격이 하락하게 되면 계약이 끝나고 이사를 할 때 보증금을 돌려받지 못할 위험도가 높습니다.
내가 알아본 집이 깡통 주택인지 확인하려면 우선 등기부등본을 확인해서 이 집에 빚이 얼마나 있는지 확인해야 합니다.
그리고 국토부 실거래가 공개시스템이나 kb부동산 등을 통해서 주변 시세와 내가 알아보고 있는 매물의 시세가 비슷한지 확인하고 평균 시세와 차이가 너무 난다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
다가구 주택의 경우는 나보다 일찍 확정일자를 부여받은 세입자가 보증금 반환 시 우선순위가 되기 때문에 확정일자 부여현황을 발급 받아서 다른 세입자들의 보증금이 얼마정도인지 파악해야 합니다. 계약을 체결하고 난 후에는 임대차 계약서와 임차인의 신분증으로 발급 가능하지만 계약 전이라면 임대인의 동의를 받아서 부채 규모를 확인해야 합니다.
집주인의 동의서와 집주인 신분증 사본 및 인감증명서 등을 구비해서 확정일자 부여 현황 서류를 발급받아야 하기 때문에 현실적으로 쉬운 절차는 아닙니다.만약 다른 세입자의 보증금 규모를 확인하지 못하고 계약을 할 수 밖에 없는 상황이라면 임대인에게 확인 후 거짓말을 할 경우 계약은 무효가 된다 등의 특약을 추가하는 것이 좋습니다.
또한 임대인의 미납세금 여부에 대해서도 확인하고 같이 특약 사항을 기재하는 것이 좋습니다. 임대차계약을 체결한 임차인이라면 임대차 기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이도 그의 미납 국세를 열람할 수 있지만 계약전 이거나 보증금이 천만원 이하이면 임대인의 동의가 필요합니다.
아무리 꼼꼼하게 살펴본다하더라도 집값이 대폭 하락하게 되면 그 어떠한 집도 안전을 보장하기 어려울 수 있습니다. 그렇기 때문에 전세보증금 반환 보증 보험에 가입을 통해서 조금이라도 위험 확률을 낮워야 합니다.
전세사기 예방법
1.적정 시세 확인하기
국토부 실거래가 공개시스템이나 kb부동산 등을 통해 적정 시세를 확인합니다. 전세가율은 전세가격/매매가격으로 80%초과시 계약을 피하는 것이 좋습니다.
2.안전한 공인중개사무소인지 확인하기
국가공간정보포털 부동산중개업조회를 통해 안전한 중개인인지 확인을 합니다.
3.등기부등본 확인하기
등기부등본을 통해 근저당 등 대출 여부와 압류 등 권리 제한 사항이 있는지 체크합니다.
4.건축물 대장 확인하기
건축물 대장을 통해 주거용 건축물이 맞는지 확인합니다.건축물 대장에 근린생활시설로 되어있다면 주택이 아닙니다.
5.임대인 체납세금 확인하기
집주인이 미납한 국세가 있으면 경매 등으로 건물이 처분될 때 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
6.집주인과 직접거래하기
집주인과 직접 거래를 하고 피치 못하게 대리인과 거래시 위임장과 인감증명서를 확인 후 집주인과 직접 통화해 내용 확인을 해야 합니다.
7.특약 넣기
임차인이 대항력을 가질 때까지 대출을 받지 않고 권리사항의 변동이 없어야 한다 등의 특약을 추가합니다.
8.보증보험 신청하기
전세금반환보증보험 가입으로 안전 장치를 마련합니다
