전세 사기 피해를 줄이기 위해서 전월세 계약을 할 때 공인중개사는 세입자에게 집주인 세금 체납 여부나 대출 등에 대해 의무적으로 설명하도록 법이 개정되었습니다. 표준임대차계약서에도 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서, 국세 및 지방세 체납증명서 등을 중개사가 임대인으로부터 제출받고 세입자에게 확인 시켜줬는지 체크하는 항목이 생겼습니다.
<목차>
- 집주인 세금 체납 확인 방법
- 나쁜 집주인 조회
- 안심전세앱으로 전세사기 예방하기
집주인 세금 체납 확인 방법
전월세 계약 시 선순위 채권을 확인하는 것은 중요합니다. 만약 은행 담보대출이 내가 대항력을 얻은 시점보다 빨리 설정이 되어있고 만약 집이 경매로 넘어가면 은행 대출이 보증금보다 먼저 변제됩니다. 그리고 등기부 등본이 깨끗해서 경매로 넘어가도 보증금은 안전하겠다고 생각했는데 몰랐던 집주인의 체납 세액이 있어 전세금을 전부 돌려받지 못하는 경우가 발생하곤 합니다.
※대항력이란?
계약한 임대차 기간 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다.
세금은 등기부등본으로 체크할 수 없고 기존에는 임대인이 세금을 내지 않은 경우 임차인이 확인할 방법이 없었습니다. 생각지 못한 세금 체납액으로 세입자의 보증금을 회수할 수 없는 문제가 생기면서 집주인의 세금 미납 여부가 중요한 사안이 되었습니다. 그래서 국회에서 임대차 계약 시 의무적으로 집주인의 세금 체납 여부를 임차인에게 고지하도록 법을 개정한 것입니다.
임대인 미납 국세 열람 제도를 통해서 임차인이 능동적으로 확인도 가능합니다. 임대차 계약을 하고 임대차 기간 시작하기 전까지 임차보증금이 1000만 원을 넘어가는 경우 집주인의 동의 없이 알아볼 수 있는데요. 전국에 가까운 세무서에 임대차계약서와 신분증을 지참하고 방문해서 열람할 수 있습니다. 임차인이 열람하고 나면 임대인에게 열람 사실이 통보됩니다.
재산세나 취득세, 등록세 같은 지방세의 경우는 관할 시군 구청 관련 세무 부서에 방문해서 열람할 수 있는데요. 국세와 지방세 체납 여부 모두 열람만 가능하고 복사하거나 촬영할 수는 없습니다. 만약 체납 사실이 있는 경우를 대비해서 계약 시 “임대차 기간 동안 세금 체납이나 근저당 등 임차인의 권리에 대한 침해 요소를 만들지 않겠다. 이런 상황이 발생할 경우 즉시 계약을 해지하고 보증금을 돌려받겠다.” 등의 특약을 넣는 것이 안전하겠습니다.
나쁜 집주인 조회
또한 허그 주택도시보증공사에서는 상습적으로 채무를 불이행한 집주인의 명단을 공개하는데요. 최근 3년간 2건 이상 ,법 시행 이후 1건 이상의 채무를 불이행하고 허그에서 구상 채권이 2억 원 이상, 민사집행법에 따라 강제집행이나 보전처분을 받은 경우 공개 대상입니다. 공개 내용은 임대인의 이름과 나이 주소 구상채무에 관한 사항 등이 있습니다. 국토교통부와 hug홈페이지, 안심 전세 앱에서 확인 할 수 있습니다.
나쁜 집주인 조회 바로가기
안심전세앱으로 전세사기 예방하기
안심전세앱에서는 전세 사기 예방을 위해서 보증사고 이력이 있는 나쁜 집주인 조회뿐만 아니라 보증금 시세 확인 기능도 활용할 수 있습니다. 다세대나 연립주택, 소형 아파트 등의 시세도 수도권부터 제공해서 지방 광역시로 제공 범위를 확대할 예정이라고 합니다. 산정된 시세를 바탕으로 전세금과 근저당 등의 정보를 입력하면 안심할 수 있는 전세 계약인지 자가 진단 결과도 제공합니다.
검색한 주택의 지역 평균 전셋값과 적정 보증금 수준도 볼 수 있으며 허그 전세금 반환 보증에 가입 가능한지도 확인해 볼 수 있습니다. 또한 건축물대장을 열람해서 위반 건축물 여부를 체크하거나 등기부등본의 열람을 통해 근저당이나 선순위 채권 설정 여부 등 전세 계약 시 필요한 행정정보를 안심 전세 앱을 통해서 한 번에 검색할 수 있습니다.
등기부등본을 한 번이라도 열람했다면 향후 2년 6개월 간 등기부등본상의 내용이 변경될 때마다 세입자의 카카오톡으로 알림을 보내준다고 하는데요. 임대인이 변경되거나 가압류가 설정되는 경우에도 빠르게 대응할 수 있어서 굉장히 유용하게 활용할 수 있을듯합니다. 위험중개사를 피할 수 있게 공인중개사의 등록 정보나 영업 여부 등도 확인할 수 있고 무료 법률 상담도 지원한다고 하니 적극적으로 이용해서 전세 사기를 예방하시기를 바랍니다.
