평생 열심히 일해서 아니면 무리하게 대출을 받아서 큰 목돈을 마련해 집을 구했는데 갑지가 그 돈이 사라진다면? 생각만해도 아찔해집니다. 오늘은 임대차 계약 시 전세보증금을 최대한 안전하게 지킬 수 있도록 반드시 알아야 하는 전세 특약 5가지에 대해 알아보겠습니다.
전세 특약
최근 전세보증금 미반환 사고가 늘어나고 역전세 등으로 인해 전세 계약에 대한 부담감이 커지고 있습니다. 어느 날 갑자기 살고 있던 집이 경매에 넘어가거나 집주인과 갑자기 연락이 안 되서 보증금을 돌려받지 못해 이사도 하지 못하고 애만 태우는 일들이 늘어나고 있는데요. 특히 다세대나 다가구에 거주하시는 분들은 위험도가 더 높습니다. 마음먹고 사기를 치는 사람들에게 속지 않으려면 꾸준히 공부하고 최대한 꼼꼼하게 전세 특약을 넣어두는 것이 안전합니다.
1. “만약에 전세자금이 대출이 안 될 때는 계약금을 반환한다.”
보통은 전세를 구할 때 대출을 많이 이용합니다. 특히 신혼부부나 사회초년생들은 대출 없이 집을 구하는 것은 현실적으로 어렵습니다. 별 탈 없이 대출받을 수 있겠다고 안심하고 있는데 생각지못한 이유로 갑자기 은행에서 대출이 안 된다고 하는 일이 종종 발생합니다. 이렇게 되면 계약금 반환 문제로 분쟁이 생길 수 있습니다. 그렇기 때문에 처음부터 계약할 때 만약 전세자금 대출이 안 될 때는 계약금을 반환한다는 전세 특약을 추가하는 것이 필요합니다.
2.”전세 보증 보험 가입이 안 될 경우에는 계약을 무효로 하고 지급한 금액은 즉시 반환한다.“
누구나 알고 계시는 것처럼 전세 보증 보험 가입은 필수입니다. 그런데 이 전세 보증 보험은 계약을 하고 잔금을 납부하고 나서 입주 및 전입신고와 확정일자를 얻어야지 신청할 수 있습니다. 막상 가입을 하려고 하는데 이런 저런 사유들로 생각지도 못하게 가입 거절이 되는 일이 종종 있습니다. 그렇기 때문에 혹시라도 가입이 안될 때는 계약을 무효하고 모든 금액을 반환한다 등의 특약을 넣어서 안전장치를 마련해 놓는 것이 좋습니다. 이사까지 했는데 다시 나오는 것은 굉장히 어려운 일입니다. 하지만 만약 조금이라도 사기를 당할 수 있겠구나 싶은 위험이 있다면, 전세 기간 2년 동안 혹시나 사고가 터지진 않을까 가슴을 졸이며 힘든 시간을 보내는 것보다 나오는 게 더 현명한 방법일 수 있습니다.
3.”임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 어떤 담보권이나 전세권 등을 발생 시키지 않는다”
세입자가 계약 기간 동안 거주하고 만료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 대항력이라고 합니다. 이 대항력은 이사를 하고 전입신고와 확정일자를 받은 다음 날부터 효력이 발생합니다. 반면 세입자가 전입신고를 한 당일 집주인이 은행 대출을 받으면 근저당은 당일 바로 효력이 발생하기 때문에 은행보다 임차인의 전세금이 뒷순위로 밀려나게 됩니다. 혹시라도 나중에 집이 경매에 넘어가게 되면 그만큼 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높아지게 되는 것입니다. 대부분의 임대인은 선량하지만, 간혹 이런 점을 악용하는 사람 때문에 피해를 보는 사례가 뉴스에서 종종 보도되니 꼭 특약을 넣는 것이 안전하겠습니다.
4.”임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전등기 하지 않는다”
전세 보증 보험 심사 과정에 임대인이 변경되면 일정이 지연될 수 있습니다. 따라서 이런 전세 특약도 추가 하시는 것이 좋습니다. 그리고 계약기간 중에라도 임대인이 변경되면 보증보험 회사에 이 사실을 즉시 알려야 합니다. 그렇지 않으면 문제가 생겼을 때 이행 거절의 사유가 될 수 있습니다. 또한 집주인에게 세금 체납이 없어야 하는데요. 혹시라도 집이 경매에 넘어가게 될 때 세금은 세입자의 보증금보다 우선순위가 될 수 있기 때문에 꼼꼼히 확인해 보셔야 합니다. 과거에는 집주인의 세금 미납 여부를 확인하는 것이 쉽지 않았습니다. 하지만 이제 임대차 계약 시 공인중개사가 임대인의 세금 체납 여부에 대해 임차인에게 의무적으로 고지해야 하는 것으로 법이 개정되었습니다.
5.”중간에 집주인이 바뀐다고 하면 세입자에게 통지한다”
계약기간 동안 걱정 없이 잘살고 있는데 갑자기 집주인이 변경됐다고 연락을 받거나 아예 연락도 받지 못하고 나중에 사고가 터졌을 때 알게 되는 일도 있습니다. 꼼꼼하신 분들은 중간중간 등기부등본을 확인하다가 갑자기 가압류나 압류가 들어온 사실을 발견하기도 합니다. 안타깝게도 새 집주인 빌라왕처럼 명의만 빌려주고 많은 집을 소유하고 있다면 종부세나 재산세 등이 체납이 되고 지자체에서 압류를 시키게 되는 것이죠. 그러므로 집주인 변경 시 반드시 임차인에게 통지하고 그러지 아니할 경우 계약은 무효이고 보증금은 즉시 반환한다 등의 특약을 넣어 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다. 그리고 집주인이 변경되면 세입자는 임대차 승계를 거부하고 계약을 종료할 수 있기 때문에 새집주인이 보증금을 반환할 능력이 없어 보인다고 판단되면 빠르게 계약 해지 통보를 하는 것이 좋습니다.
집주인 세금 체납 확인, 나쁜 집주인 조회로 전세사기 예방하기
만료 기간이 다가와 계약 해지를 하려고 하는데 갑자기 집주인이 연락이 안되거나 돈이 없어 전세금을 돌려받지 못하는 난처한 상황이 발생할 수도 있습니다. 이럴 때는 우선 계약 해지 통보를 한 전화 통화 녹취나 카톡 등 증거를 최대한 확보하고 내용증명을 보내야 합니다. 또한 피치 못하게 전세금을 돌려받기 전 이사를 해야 할 수도 있습니다. 이런 경우 임차권 등기 설정을 하고 등기가 완료된 것을 반드시 확인 후 이사를 해야 합니다. 이렇게라도 보증금을 돌려받을 수 있다면 다행인데요. 만약 그래도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 지급 명령이나 반환 소송을 진행할 수 밖에 없습니다. 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고하시기를 바랍니다.
최대한 꼼꼼하게 전세 특약을 넣는다고 해도 사기꾼이 작정하고 속이려고 들면 무조건 막기는 힘듭니다. 그래서 전세 보증 보험 가입은 필수입니다. 그리고 대부분 공인중개사를 통해 거래하므로 중개사가 알아서 해주겠지 하고 안일하게 생각하실 수도 있습니다. 물론 대부분의 중개사 분들이 성실하게 본인의 업무를 충실하게 수행하시지만 가끔 중개인이 이중계약을 하는 등 사기에 가담하는 경우도 있기는 합니다.
그래서 계약을 진행할 때는 지금 담당자가 안전한 공인중개사가 맞는지 확인하는 작업도 필수입니다. 함을 받았을 때 직책이 실장이나 팀장 등으로 적혀 있으면 중개보조원일 가능성이 높습니다. 사무실에 방문했을 때 중개사무소 등록증, 공인중개사 자격증원부, 중개보수요율표, 업무보증 서류 이 네가지가 있는지 해야 합니다. 그리고 국토부가 운영하는 국가공간정보포털에서 부동산중개업조회 메뉴를 통해 등록된 공인중개사 여부를 체크하는 노력이 필요합니다.
유튜브나 인터넷에 조금만 검색해도 많은 정보가 있고 현장에 방문해서 여러 부동산에 방문해서 시세를 확인하는 것이 안전한 계약의 시작이라고 말씀드리고 싶습니다. 그리고 부동산에 대해 꾸준히 관심을 가지고 평소에도 틈틈이 공부를 하는 것이 나를 위한 길이라고 생각합니다. 오늘은 전세 특약에 대해 알아보았는데요. 안전한 보금자리 마련하는데 도움 되시길 바랍니다.
